Покупка недвижимости в Испании не является такой сложной, как это может показаться на первый взгляд. Однако важно соблюдать некоторые основные принципы.

Во-первых, вы должны убедиться, что вы понимаете основные процедуры при покупке недвижимости в Испании. Во многом они аналогичны с процедурами в других странах, но есть некоторые ключевые различия.

Для начала, желательно, прочитать информацию о процедурах покупки из Интернета. Но необходимо быть осторожным, некоторые интернет-сайты содержат информацию, откровенно говоря, плохого качества и не внушают доверия.

Во-вторых, наймите испанского адвоката. Отлично было бы найти хорошего русскоязычного испанского адвоката. В идеале он должен обладать знаниями в области купли-продажи недвижимости, но это не обязательное требование.

Теперь поговорим о необходимых для купли-продажи документах.

Главным документом является свидетельство о праве собственности владельцев имущества. Этот документ подтверждает то, что объект недвижимости зарегистрирован в Реестре собственности и является единственной гарантией вашего права на недвижимость в Испании.

Вторым документом является нотариальный акт (Escritura), в котором содержится краткое описание имущества, сведения о его владельцах, подробности по ограничениям, которые влияют на право на недвижимость, такие как: ипотека, право прохода, колодцы, коммуникации и т.д.

В идеале, в нотариальном акте должно описываться имущество в том состоянии, котором вы его покупаете, но вполне вероятно, что описание имущества содержит только ту информацию, которая была указана в предыдущем нотариальном акте при покупке нынешним владельцем. Поэтому вам необходимо узнать у продавца все существенные изменения, которые, возможно, были сделаны им во время владения имуществом.

Квитанция об уплате ежегодного налога на имущество, который известен как IBI или contribución.

Эта квитанция является очень важным документом, т.к. является подтверждением того, что собственник заплатил этот налог в прошлом году. Также в ней вы сможете найти кадастровый номер объекта, который позволит вам получить информацию (через веб-сайт Catastro) о покупаемом вами имуществе.

Кроме того в квитанции указана стоимость недвижимости, которая используется налоговой инспекцией при ежегодном начислении налога на недвижимость, а также налога при продаже имущества.

Необходимо чтобы ваш адвокат до завершения сделки убедился, что все налоги были оплачены на протяжении последних 5 лет, иначе это может отразиться в дальнейшем уже на вашем кошельке.

Регистрация недвижимости

Регистрация недвижимости подразумевает внесение информации в государственный реестр по недвижимости Испании.

После приобретения Вами собственности в Испании, вы получите нотариальный акт (Escritura де compraventa), который подписывается сторонами в присутствии нотариуса и является подтверждением Вашего права на собственность.

После подписания у нотариуса, ваш адвокат должен направить этот акт в Реестр собственности для государственной регистрации и получить документ, подтверждающий ее проведение. Вы должны его внимательно изучить, поскольку информация, находящаяся в нем, очень важна и должна совпадать с подписанным нотариальным актом.

Процедура купли-продажи

После того как вы нашли интересующую вас недвижимость и согласовали цену, вы передаете продавцу (как правило через его адвоката) депозит (залог, задаток), обычно это сумма в пределах 3000 €. Только после этого продавец снимает свое объявление о продаже.

Для того чтобы обезопасить себя и продавца от срыва сделки, рекомендуется составить предварительное соглашение между вами, в котором прописать все существенные условия предстоящей продажи: сумма, порядок и сроки оплаты стоимости недвижимости, срок оформления окончательного договора, перечень передаваемого имущества, контактные данные сторон и т.д.

Составление этого документа лучше поручить вашим адвокатам.

Налоги и сборы

В Испании существует несколько налогов и сборов, которые приходится платить при купле-продаже недвижимости.

В зависимости от вида недвижимости их размер может быть разным, но в целом вы должны рассчитывать на сумму около 10% от покупной цены.

Первый налог – налог с продажи, его размер колеблется в пределах 7-8 процентов от заявленной в договоре стоимости. Если вы покупаете новый дом или квартиру в Испании прямо от застройщика, то вместо налога с продажи придется заплатить испанский аналог НДС в размере 8%

Второй налог – это пошлина, взимаемая в размере 1%.

Нотариальные сборы устанавливаются по официальной шкале. Они зависят от количества земли, размера объекта недвижимости, цены и т.д. В целом их размер варьируется между € 350 и € 600. И хотя затраты на нотариуса могут быть разделены между сторонами сделки, очень часто они возлагаются, по соглашению сторон, на покупателя (особенно при покупке у испанцев).

Расходы по регистрации недвижимости в реестре схожи с расходами на нотариуса.

Кто и какие налоги платит?

Испанский закон гласит, что каждый участник обязан оплачивать налоги по любой сделке по продаже или покупки имущества.

Традиционно продавец оплачивает налог на прирост капитала при продаже, который зависит от разницы между стоимостью, по которой он эту недвижимость купил, и стоимостью, по которой он вам ее продал.

На покупателя обычно возлагаются налог с продажи и другие вышеуказанные расходы. Однако бывают случаи, когда продавец настаивает на оплате всех налогов покупателем. На это также стоит обратить внимание при заключении предварительного соглашения.

Также в Испании существует практика занижения декларируемой стоимости недвижимости. Делается это с целью минимизации налога с продажи, а также помогает продавцу избежать налога на прирост капитала.

Однако есть большая вероятность того, что налоговые органы насчитают вам сразу же после покупки штраф. Кроме того, если вы захотите продать свою недвижимость в Испании, то налог на прирост капитала будет взиматься уже с прибыли, которую вы получили. И чем за меньшую цену вы ее приобрели, тем больше вам придется заплатить налога при продаже.

Нравится? Лайкни!