Наступающий 2018 г. может ознаменоваться доработкой и утверждением обновленной редакции закона, регулирующего нюансы реконструкции жилья, не отвечающего требованиям современности. Об участи устаревших построек рассказал Лев Парцхаладзе. Согласно подсчетам заместителя министра, отвечающего за региональное развитие, строительство и сферу ЖКХ, на сегодняшний день лишь в пределах столицы Украины размещено приблизительно 3200 подобных зданий, основную часть которых составляют так называемые «сталинки» и «хрущевки».

По словам чиновника главная цель данного шага заключается в предоставлении органам местной власти инструмента, способствующего привлечению инвесторов, желающих принять участие в замене доживающих свой век квадратных метров. При этом Парцхаладзе пообещал учесть потребности населения и обеспечить защиту интересов проживающих в таких строениях людей. Он разъяснил, что снос отнесенного к устаревшему жилья будет осуществляться исключительно после введения в эксплуатацию «стартового» (нового) здания и переселения в него людей, изъявивших соответствующее желание.

Украинским государственным НИИ проектирования городов «Днипромисто» имени Ю.Н.Билоконя разработаны соответствующие изменения, подлежащие внесению в законодательные акты в ближайшем будущем. В соответствии с прогнозами заключительный этап обсуждения и доработки концепции должен быть завершен к концу первого месяца 2018 г. Готовый вариант законопроекта министерство регионального развития, строительства и ЖКХ должно получить в январе.

В данном случае идет речь об обновлении функционирующего с 2007 г. закона, ориентированного на проведение комплексных работ, связанных с реконструкцией кварталов/микрорайонов, отнесенных к устаревшему жилому фонду.

Привлечение инвесторов

О полноценном введении закона в действие можно будет говорить исключительно при наличии заинтересованности со стороны инвесторов, готовых вложить средства в проекты, связанные с реконструкцией жилых квадратных метров. В настоящее время проекты подобного характера ассоциируются с денежными и временными потерями, обусловленными необходимостью выделения земельного участка, оформления проектных документов, подведения/модернизации коммуникаций и т.д. Наибольшую сложность для потенциального инвестора составляет получение согласия всех без исключения жильцов зданий, размещенных на территории нуждающегося в реконструкции района.

Такие нюансы препятствуют нормальной работе закона. В соответствии с одним из разработанных предложений рассматривается возможность ухода от стопроцентного согласия жителей. В ближайшее время этот показатель может снизиться до более приемлемой для инвесторов отметки в 75%.

Устранению связанных с проектом сложностей может поспособствовать наличие готового плана реконструкции, предлагаемого инвесторам на рассмотрение. По мнению разработчиков эту функцию целесообразно возложить на органы власти местного значения.

Представители местных властей будут наделены правом выбора объектов строительства, места их расположения и сроков возведения. На плечи чиновников будут также возложены функции разработки проектных документов и организации общественных слушаний с жильцами. Готовые планы будут передаваться на рассмотрение инвесторам на основе конкурса. В число важных моментов могут входить ограничение этажности и снижение плотности застройки.
В некоторых случаях инвесторов обяжут прокладывать коммуникации, возводить дошкольные и другие учебные заведения и т.д. Такой подход поспособствует снижению аппетита современных застройщиков, стремящихся к извлечению максимальной прибыли из квадратных метров. Подобная тенденция вызывает волну вполне обоснованного негодования у населения. Наиболее недовольные противники такой тактики проживают в Киеве.

Проведение инвентаризации жилищного фонда подразумевает четкую формулировку процедуры обновления районов и определение формата порядка проведения общественных слушаний. Пятиэтажными зданиями изменения ограничиться не должны. Помимо этого очень важно, чтобы каждая из сторон имела представление не только о широте полномочий, но и о возлагаемых обязанностях.

По словам Ивана Шпилевского проведение аудита жилфонда и разработка проектных документов могут быть осуществлены после выделения денежных средств из местных бюджетов. Директор Украинского государственного НИИ проектирования городов «Дипромисто» имени Ю.Н.Билоконя не исключил возможности выделения денег из бюджета государственного уровня в рамках государственно-частного сотрудничества.
Также он настаивает на необходимости организации общественных слушаний, по окончании которых проект будет предложен инвесторам. Последние в свою очередь будут ознакомлены с наложенными на них ограничениями. Интересы населения при этом должны позиционироваться как приоритетные. Такой подход позволит избежать гражданских протестов массового характера.

Нюансы отселения

Наиболее значимой является проблема отселения граждан из подлежащих реконструкции/сносу строений. Жителей волнует вопрос качества и места расположения компенсационных квадратных метров. По мнению разработчиков, новые дома предпочтительнее возводить на территории подвергающихся преобразованиям микрорайонов. Вместе с тем представители Минрегиона не исключают возможности расселения и предоставления жилья в рамках рассматриваемых населенных пунктов. Такая позиция активистов не устраивает.

Они обращают внимание на тот факт, что проживающие на Нивках в хрущевке граждане могут получить ключи от квартиры на окраине, да еще и на двадцатом этаже. Добраться до жилья при неработающем лифте многим будет довольно сложно (мамы с детьми, люди преклонного возраста и т.д.). Также после переезда жизнь может усложниться за счет удаленности инфраструктуры (до магазинов, рынков, парков придется добираться на общественном либо собственном транспорте). Вследствие этого инвестору предлагается приобретать гражданам устраивающие их квартиры и в новых зданиях, и в домах старой постройки в пределах городской черты.

В настоящее время допустим обмен старых квартир на новые при условии соблюдения принципа равенства площади жилья и числа комнат в старом и новом домах. Число прописанных при этом не учитывается.

Нужды состоящих на квартирном учете граждан должны удовлетворяться с учетом их прав, вследствие чего подобных жильцов целесообразно выделить в отдельную категорию. Очередникам полагается жилплощадь, размеры которой соответствуют нормативам, действующим на момент вынесения решения о реконструкции. При этом учитывается количество всех лиц, имеющих прописку в конкретной квартире.

Регистрация родни, не проживающей в отведенном под снос здании, представляется бесперспективной ввиду отсутствия информации относительно даты принятия решения (исключение могут составить ситуации наличия близких контактов с работниками мэрии).

В качестве весомого плюса при смене места жительства может рассматриваться возможность бесплатного расширения жилой площади на половину ее размера. В случае отсутствия малогабаритных квартир застройщик должен будет выделить жилье без доплаты и при прибавке площади, размеры которой превышают изначальные показатели более чем на 50%.

Одинокие пенсионеры, изъявившие желание перебраться из 2-комнатного жилья в однокомнатное, могут рассчитывать на выплату разницы инвестором. Как известно, рыночные и нормативные расценки существенно отличаются, вследствие чего вопрос исчисления стоимости «лишних» квадратных метров на текущий момент остается открытым. Из приятных нюансов также следует отметить освобождение от госпошлины, оплачиваемой за регистрацию новой жилплощади.

На отказ от смены места жительства разработчики предлагают отвечать принудительным отселением. Сейчас они обсуждают целесообразность использования указанной процедуры. Вполне вероятно, что подобное новшество не будет фигурировать в окончательном проекте закона.